Praktické zkušenosti s vyjednáváním podmínek plánovacích smluv i přípravou zásad spolupráce s investory byly hlavními tématy podzimního setkání platformy Chytré město a investor. Pořádající skupina Frank Bold přivedla do Prahy odborníky se zkušenostmi z oblasti práva, geoinformačních systémů i praxe projektů ve statutárním městě. V publiku zasedli jak zástupci investorů, tak samospráv a úřadů.
Urbánně ekonomickou analýzu jako zásadní nástroj pro města představil Jaroslav Burian, specialista na geoinformační systémy z Univerzity Palackého v Olomouci představil. „V Česku městům často chybí správná data a následně správná rozhodnutí, která by na jejich základě mohla udělat,” upozornil Burian, který teoretické poznatky také převádí do praxe ve společnosti Urban Planner.
Popsal, jak s využitím až 29 kritérií v prostředí GIS zvládnou s kolegy pro každou rozvojovou plochu vypočítat nejen její územní potenciál, ale také predikovat investiční a provozní náklady versus očekávané příjmy města. Burian varoval před ekonomicky neudržitelným typem rozptýlené zástavby, která přináší velmi vysoké náklady na provoz a údržbu. Analýzy opakovaně ukazují, že efektivita MHD začíná od hustoty 50 obyvatel na hektar, zatímco ekonomická produktivita města výrazně roste s hustotou nad 100 obyvatel na hektar.
Praktické využití urbánně ekonomické analýzy ve městech jako Kadaň, Kolín, Rokycany či Žďár nad Sázavou přineslo konkrétní výsledky. V Rokycanech analýza identifikovala lokality, kde by náklady na údržbu byly dvakrát vyšší než příjmy města. Ve Žďáru nad Sázavou zase ukázala na plochy s tak nízkým potenciálem pro bydlení (5,5 bodů z 10), že by tam nebylo možné zajistit základní služby a v úvahu by připadala pouze automobilová doprava. Na základě těchto zjištění mohla města upravit daňové koeficienty nebo změnit typ plánované zástavby z individuální na hustší formy bydlení.
„Když město přesně ví, jaké náklady mu ta která lokalita přinese, může lépe definovat podmínky spolupráce s developery a zajistit ekonomicky udržitelnou výstavbu. Proto je analýza vhodná ve chvíli, kdy město mění územní plán, nebo když přemýšlí o využití plánovacích smluv,” shrnul Jaroslav Burian.
Praktické informace z pohledu práva doplnila Lenka Hlaváčová, vedoucí advokátka Frank Bold Advokáti. Klíčový faktor je samotné načasování smlouvy. „Když město mění územní plán, často ještě nezná konkrétní investiční záměr. Smluvní strany pak nemusí být schopné specifikovat konkrétní závazky. Pokud se smlouva uzavírá až k povolení konkrétního investičního záměru, a není potřeba změna územního plánu, je silnější aspekt dobrovolnosti a město nemá již takovou jistotu,” vysvětlila Hlaváčová. Jako řešení se osvědčuje kombinace přístupů s využitím smlouvy o smlouvě budoucí.
Problematická je také míra podrobnosti při vymezování záměru – příliš podrobná specifikace vyvolává nutnost častých dodatků, příliš obecná neposkytuje městům kontrolu. Praktickým řešením výhodným i pro investory je rozlišení nepřekročitelných parametrů změnitelných dodatkem ke smlouvě a dalších parametrů se zjednodušeným schvalováním.
Zvláštní pozornost vyžaduje rozlišování mezi nezbytnou infrastrukturou a tou, která bude součástí nepeněžitého plnění. „Nezbytná infrastruktura slouží pouze investičnímu záměru a není přidanou hodnotou pro město. Město s ní má naopak náklady na správu a údržbu,” upozornila advokátka. Proto by podle ní neměla nezbytná infrastruktura spadat do nepeněžitého plnění.
Časová osa realizace odhaluje nevýhodu pozici města. Obec totiž poskytuje součinnost v rané fázi příprav – zahrnuje například změnu územního plánu a nepodávání námitek v povolovacím řízení. Hlavní plnění investora přichází na řadu později, většinou po zahájení nebo až dokončení projektu. V případě problémů tak již město nemůže svou součinnost vzít zpět. V úvahu pak přichází různé způsoby zajištění a utvrzení závazků.
Tomáš Kubica z libereckého magistrátu představil tříleté zkušenosti se zásadami spolupráce s investory. Od ledna 2022 uzavřel Liberec 30 smluv v hodnotě 50 milionů korun. „Zásady nám jako úředníkům velmi usnadnily práci. Dostali jsme noty a podle těchto not se velmi dobře pracuje,” ocenil Tomáš Kubica, který se po vedení odboru dopravních staveb a oddělení pro jednání s developery od října věnuje naplno už výhradně jednání s developery.
Rozdíl oproti situaci před přijetím zásad je markantní. Zatímco dříve město muselo u každé z přibližně stovky plánovacích smluv začínat jednání vždy od úplně základních podmínek, nyní má v zásadách základní parametry již dané a využívá strukturovaný proces jak při vyjednávání, tak při schvalování smlouvy. Zásady pokrývají všechny možné typy pozemků a situací na území města a zohledňují jak charakteristiky lokality, tak potřeby města.
Zkušenosti potvrzují varování advokátky Lenky Hlaváčové ohledně časové náročnosti. „Období mezi podpisem smlouvy a skutečným příjmem prostředků trvá roky,” upozornil Kubica a doplnil i příkladem stavby průmyslové haly, kde město jedná o příspěvku 10 milionů od roku 2021, ale prostředky dosud neobdrželo kvůli zdržení při získávání stavebního povolení.
Mezi úspěšné realizace patří dětské hřiště na Kropáčkově ulici financované z investičního příspěvku 4,2 milionu korun. Naopak v případě bytového domu na Irkutské ulici investor odmítl splnit podmínky zásad a město muselo podat námitku proti rozhodnutí stavebního úřadu.
Tomáš Kubica i Lenka Hlaváčová se shodli na klíčové roli právní expertízy. Liberec využívá externí advokátní služby při složitých jednáních. „Je potřeba dbát na komunikaci. Plánovací smlouvy jsou složité téma, které je třeba vysvětlit veřejnosti i investorům,” zdůraznila Lenka Hlaváčová. Efektivní využití plánovacích smluv vyžaduje jejich provázání se zásadami pro spolupráci, které zajišťují transparentnost a rychlost celého procesu.
.jpg)
< zpět na aktuality
Přihlaste se k odběru novinek Bold Future. Nebojte, posíláme jen důležité e-maily k tématům konference.
Přihlaste se k odběru newsletteru
