Kliknutím na „Přijmout všechny soubory cookie“ souhlasíte s ukládáním souborů cookie na vašem zařízení za účelem zlepšení navigace na webu, analýzy využití webu a podpory našeho marketingového úsilí. Další informace naleznete v našich Zásadách ochrany osobních údajů.
NastaveníDenyPřijmout

Cesta k chytrému rozvoji měst a obcí

Jak zásady spolupráce s investory a plánovací smlouvy mění pravidla hry ve městech

Stáhnout e-book zdarma

Scrollujte dolů

Co jsou to zásady spolupráce?

Mezi českými městy stále více rozšířený dokument, který nastavuje rámec pro smlouvy mezi samosprávami a developery, kteří na území obce realizují výstavbu.  
Předpokládá dohodu na udržitelném rozvoji území s jasně deklarovanými závazky na straně města i investora, které se promítnou do uzavřené plánovací smlouvy.
Připojte se na mapu

Zásady spolupráce s investory a plánovací smlouvy v číslech

100 obcí

Zásady používá zhruba stovka českých měst a obcí.

100 %

Transparentnost a stejná pravidla pro všechny investory.

1/4 měst

Zásady spolupráce využívá více než čtvrtina měst nad pět tisíc obyvatel.

1000 M+

Stovky milionů Kč získávají obce díky investičním příspěvkům.

1–2 %

Investiční plnění činí cca 1–2 % celkových nákladů investora.

180 dní

To je průměrná doba od přijetí Zásad do uzavření první plánovací smlouvy.

Města, která ukazují cestu

Příběhy úspěšných měst i investorů dokládají, že Zásady spolupráce a z nich vycházející plánovací smlouvy jsou funkčním nástrojem, který přináší reálné peníze do městských rozpočtů a zajišťuje kvalitní rozvoj veřejné infrastruktury i dobré vztahy mezi městy a developmentem.

Jihlava:
Zásady platné od roku 2021

Jihlava schválila Zásady spolupráce s investory jako první statutární město v ČR. Do roku 2025 uzavřela Jihlava 21 smluv. Celkové závazky investorů dosahují 60 milionů Kč v peněžním i věcném plnění. Sazby investičního plnění se pohybují od 250 do 800 Kč/m².

Mnichovo Hradiště:
Zásady platné od ledna 2020

Zkušenosti ukázaly, že Zásady je třeba aktualizovat. Původní Zásady pracovaly se sazbami 250–650 Kč/m² zastavěné plochy. Nové Zásady mají rozsah sazeb 500–1 000 Kč/m² (podlahová plocha u bytové výstavby, zastavěná plocha u nebytové výstavby) a 50–200 Kč/m² za změnu územního plánu.

Liberec:
Zásady platné od roku 2022

Zásady v Liberci se vztahují na všechny plochy města a zohledňují náklady města vyvolané stavebními záměry. Liberec od roku 2025 uzavřel 30 smluv v celkové hodnotě 50 mil. Kč a má 90 rozpracovaných investičních záměrů. Obvyklá sazba investičního plnění činí 500 Kč/m² HPP. Průměrné investiční plnění je 1,6 milionu Kč.

Rokytnice nad Jizerou:
Zásady platné od prosince 2024

Cílem Zásad je podpořit udržitelný rozvoj, ochranu charakteru města a podnítit výstavbu bytů pro trvalé bydlení. Ke konci roku 2025 mělo město zasmluvněno plnění přesahující 24 milionů Kč. Městská sazba je 2.000 Kč/HPP u záměru v zastavěné území (rekonstrukce) a 3.500 Kč/HPP u novostaveb. Slevy za účel objektu mohou snížit částku až na 0 Kč.

Praha:
Plánovací smlouvy mění město

V případě Rohanského ostrova získá Praha a MČ Praha 8 od developera příspěvek 560 milionů Kč zejména na výstavbu parku a novou školu. Stvrzení proměny Nákladového nádraží Žižkov je výsledkem uzavření série plánovacích smluv mezi hlavním městem, MČ Praha 3 a pěti hlavními investory. Spoluúčast investorů v lokalitě nádraží činí 1,4 miliardy Kč.

Břeclav:
Za pět let hmatatelné výsledky

Zásady pro výstavbu jsou zde platné od roku 2020. Spolupráce města s investory má výsledky, jež přispívají ke konkrétnímu řešení v daných lokacích. Třeba v rámci vybudování supermarketu na sídlišti uhradil investor 500 000 Kč jako kompenzaci za snížení počtu parkovacích míst. Finance město použilo na úpravu a ozelenění pozemků v lokalitě.

Používáte zásady nebo plánovací smlouvy i ve vašem městě?

Připojte se na mapu zásad v českých městech, sdílejte svoje zkušenosti s ostatními samosprávami a staňte se součástí rodiny chytrých měst, které aktivně řídí rozvoj svého území.
Přidejte svou dobrou praxi

Jak probíhá spolupráce samosprávy a investora

Cílem zásad spolupráce s investory je vyřešit deficity veřejné infrastruktury a občanského vybavení, které vznikají v návaznosti na novou výstavbu.  

Díky zásadám se daří propojit územní plánování a nově příchozí investice tak, aby benefity vnímali všichni – jak z pozice stávajících obyvatel, tak z pohledu samotných investorů.

1

Záměr investora

Rozvoj českých měst není jednostrannou záležitostí – investor potřebuje k bezproblémové realizaci součinnost města a město zase potřebuje partnerský vztah s developerem.

2

Společné jednání investora s městem

Domluva, korektní vztahy a transparentní parametry spolupráce – to přinášejí plánovací smlouvy a zásady spolupráce s investory.

3

Specifikace podmínek

V plánovacích smlouvách lze transparentně prezentovat potřeby pro konkrétní území.

4

Uzavření plánovací smlouvy

Zásady jsou rámcem pro uzavírání plánovacích smluv, podle nichž developer městu poskytuje finanční nebo věcné plnění (školka, park, dopravní infrastruktura...). Jedná se o podíl na nákladech obce na veřejnou infrastrukturu, kterou vyvolají developerské záměry.

5

Investiční plnění

Investiční plnění, které výrazně pomáhá rozpočtům měst, znamená pro investory v kontextu nákladů na celou výstavbu položku v řádu 1–2 %.

6

Realizace výstavby

Dobře nastavený rámec pro spolupráci s investory přináší do měst nové byty, školy a školky, rozšiřování parků a hřišť a zlepšení dopravní i energetické infrastruktury.

Proč jsou zásady výhodné z pohledu měst a jejich obyvatel

Nové zdroje financí

Spravedlivá spoluúčast investorů na nákladech města, rozšířené možnosti pro investice ze strany města.

Udržitelný růst

Nástroj pro rozvíjení žádoucích lokalit a stavebních záměrů, zajištění prostředků na údržbu a občanskou vybavenost.

Kvalita výstavby

Nové parky, školy a občanskou vybavenost buduje město tam, kde je to potřeba a zajišťuje napojení na ekosystém obce.

Příjemnější prostor

Zásady motivují k lepší architektuře a zeleným plochám.

Lepší životní prostředí

Vznikající rezidenční čtvrti jsou začleněné do městské infrastruktury, obce má prostředky na jejich údržbu.

Dostupné bydlení

Díky koordinaci obce s investory může vznikat podporované bydlení.

Co říkají představitelé měst

Josef Tlustý
architekt města Příbrami
„V Příbrami jsme měli jasný cíl: vytvořit místo, které láká k životu i k podnikání. Vedení města se proto rozhodlo nastavit pravidla pro developery, ze kterých bude zřejmé, co může Příbram nabídnout investorům, a naopak, co bychom potřebovali, aby přinesli investoři městu a jejím stávajícím i novým obyvatelům. V první fázi jsme zadali základní analýzu území města, kdy jsme hodnotili dvě stovky lokalit v Příbrami z hlediska potenciálu pro bytovou výstavbu, dostupnosti základních služeb či navazující občanské vybavenosti. Následně jsme vytipovali top pět lokalit s cíleným rozvojem zastřešeným plánovací smlouvou.”
Pavlína Stankayová
starostka obce Ostravice
„Ostravice má vysoký podíl rekreačních objektů, takže v sezóně je tu trojnásobě víc lidí, a to představuje značnou zátěž pro obecní infrastrukturu. V roce 2023 jsme odsouhlasili Zásady pro spolupráci s investory a díky tomu se během dvou let podařilo uzavřít plánovací smlouvy za více než 20 milionů Kč. Pro samosprávu jde o významnou částku, které můžeme investovat tak, aby to pozitivně pocítili všichni v obci a vyvážilo to nároky na veřejný prostor. Zásady byly jedno z nejlepších opatření, které jsme v obci v posledních letech zavedli.”
Petr Hlaváček
náměstek primátora Prahy pro oblast územního rozvoje a územního plánu
„Developery vnímáme jako partnery, se kterými je třeba vést konstruktivní dialog. Nové veřejnoprávní plánovací smlouvy umožňují jasné vymezení práv a povinností obou stran, čímž se posiluje předvídatelnost a transparentnost vzájemné spolupráce. Naším společným cílem je, aby na konci vznikla kvalitní výstavba zasazená do prostředí s veškerou nezbytnou dopravní infrastrukturou a občanskou vybaveností.”
Bronislav Patočka
místostarosta Rokytnice nad Jizerou
„Smlouvy podle principu Zásad uzavíráme už od prosince 2023 – respektive jsme postupně začali aplikovat naše požadavky a na konci byly sjednocené Zásady spolupráce s investory. Do té doby to byly jednotlivé smlouvy o spolupráci apod. Od doby aplikace pravidel podle Zásad (ještě před jejich schválením) jsme uzavřeli celkově 11 smluv.”
Tomáš Kubica
náměstek primátora Jihlavy
„Liberec dokázal, že dobře nastavené Zásady přinášejí výsledky rychle a efektivně. Za pouhé tři roky město zasmluvnilo téměř 50 milionů korun, které poputují zpět do infrastruktury pro občany. V rámci nepeněžního plnění se podařilo například vysázet novou stromovou alej nebo vybudovat dětské hřiště v jedné z největších příměstských částí. Společný postup s investory stanovuje smysluplnou, odůvodněnou a spravedlivou spolupráci.”
Petr Piáček
náměstek primátora Jihlavy
„Z praxe se Zásadami vidíme tři hlavní přínosy. Zaprvé se zpřehlednila komunikace – investor od začátku ví, s kým jedná, jakými kroky proces projde a za jakých podmínek může město jeho záměr podpořit. Zadruhé jsme schopni lépe plánovat a financovat veřejnou infrastrukturu, protože příspěvky investorů cílí na konkrétní chodníky, parky, nebo dopravní opatření v území. A zatřetí se posílila kvalita prostředí – zásady motivují k lepší architektuře a zeleným plochám na která může investor získat výraznou slevu z příspěvku.”
Jan Kučera
starosta města Rožnov pod Radhoštěm
„Obce a investoři často bývali stavěni každý na jednu stranu šachovnice a hráli proti sobě. V Rožnově se k tomu snažíme přistupovat jinak: nesedíme na dvou stranách šachovnice, ale jsme na jedné lodi a skrze vzájemnou spolupráci se pokoušíme pohnout zaoceánským parníkem.”
„V Příbrami jsme měli jasný cíl: vytvořit místo, které láká k životu i k podnikání. Vedení města se proto rozhodlo nastavit pravidla pro developery, ze kterých bude zřejmé, co může Příbram nabídnout investorům, a naopak, co bychom potřebovali, aby přinesli investoři městu a jejím stávajícím i novým obyvatelům. V první fázi jsme zadali základní analýzu území města, kdy jsme hodnotili dvě stovky lokalit v Příbrami z hlediska potenciálu pro bytovou výstavbu, dostupnosti základních služeb či navazující občanské vybavenosti. Následně jsme vytipovali top pět lokalit s cíleným rozvojem zastřešeným plánovací smlouvou.”
Josef Tlustý, architekt města Příbrami
„Ostravice má vysoký podíl rekreačních objektů, takže v sezóně je tu trojnásobě víc lidí, a to představuje značnou zátěž pro obecní infrastrukturu. V roce 2023 jsme odsouhlasili Zásady pro spolupráci s investory a díky tomu se během dvou let podařilo uzavřít plánovací smlouvy za více než 20 milionů Kč. Pro samosprávu jde o významnou částku, které můžeme investovat tak, aby to pozitivně pocítili všichni v obci a vyvážilo to nároky na veřejný prostor. Zásady byly jedno z nejlepších opatření, které jsme v obci v posledních letech zavedli.”
Pavlína Stankayová, starostka obce Ostravice
„Developery vnímáme jako partnery, se kterými je třeba vést konstruktivní dialog. Nové veřejnoprávní plánovací smlouvy umožňují jasné vymezení práv a povinností obou stran, čímž se posiluje předvídatelnost a transparentnost vzájemné spolupráce. Naším společným cílem je, aby na konci vznikla kvalitní výstavba zasazená do prostředí s veškerou nezbytnou dopravní infrastrukturou a občanskou vybaveností.”
Petr Hlaváček, náměstek primátora Prahy pro oblast územního rozvoje a územního plánu
„Smlouvy podle principu Zásad uzavíráme už od prosince 2023 – respektive jsme postupně začali aplikovat naše požadavky a na konci byly sjednocené Zásady spolupráce s investory. Do té doby to byly jednotlivé smlouvy o spolupráci apod. Od doby aplikace pravidel podle Zásad (ještě před jejich schválením) jsme uzavřeli celkově 11 smluv.”
Bronislav Patočka, místostarosta Rokytnice nad Jizerou
„Liberec dokázal, že dobře nastavené Zásady přinášejí výsledky rychle a efektivně. Za pouhé tři roky město zasmluvnilo téměř 50 milionů korun, které poputují zpět do infrastruktury pro občany. V rámci nepeněžního plnění se podařilo například vysázet novou stromovou alej nebo vybudovat dětské hřiště v jedné z největších příměstských částí. Společný postup s investory stanovuje smysluplnou, odůvodněnou a spravedlivou spolupráci.”
Tomáš Kubica, náměstek primátora Jihlavy
„Z praxe se Zásadami vidíme tři hlavní přínosy. Zaprvé se zpřehlednila komunikace – investor od začátku ví, s kým jedná, jakými kroky proces projde a za jakých podmínek může město jeho záměr podpořit. Zadruhé jsme schopni lépe plánovat a financovat veřejnou infrastrukturu, protože příspěvky investorů cílí na konkrétní chodníky, parky, nebo dopravní opatření v území. A zatřetí se posílila kvalita prostředí – zásady motivují k lepší architektuře a zeleným plochám na která může investor získat výraznou slevu z příspěvku.”
Petr Piáček, náměstek primátora Jihlavy
„Obce a investoři často bývali stavěni každý na jednu stranu šachovnice a hráli proti sobě. V Rožnově se k tomu snažíme přistupovat jinak: nesedíme na dvou stranách šachovnice, ale jsme na jedné lodi a skrze vzájemnou spolupráci se pokoušíme pohnout zaoceánským parníkem.”
Jan Kučera, starosta města Rožnov pod Radhoštěm

Proč jsou Zásady důležitý nástroj z pohledu investora

Zvyšování atraktivity nemovitostí

Soulad se samosprávou může zmítnit  odpor mezi obyvateli vůči výstavbě, město zajistí doprovodnou infrastrukturu.

Transparentní jednání

Žádné podezření z korupce, jasná a stejná pravidla pro všechny.

Koordinovaný proces

Nové možnosti plánovacích smluv sjednocují postup města a zjednodušují schvalování záměrů.

Předvídatelnost spolupráce

Jasně stanovené procesy a podmínky, možnost na začátku vyčíslit plnění a parametry spolupráce.

Rychlejší příprava projektu

Plánovací smlouvy vedou k urychlení projektové přípravy záměru a šetří čas developerovi.

Zanedbatelný náklad

Investiční plnění, které zásadně pomáhá rozpočtům měst, představuje pro investora marginální náklad v rámci celkových nákladů na výstavbu.

Co říkají odborníci

Josef Wiedermann
jednatel společnosti UBM Development Czechia s.r.o.
„Plánovací smlouvy vnímáme jako užitečný nástroj při realizaci projektů. Z našeho pohledu je vždy klíčové najít správný způsob spolupráce s místní samosprávou – naše společnost nikdy neusiluje o realizaci projektu proti vůli občanů v dané lokalitě. Konkrétní znění smlouvy je vždy věcí individuálního jednání s příslušnou samosprávou – z naší zkušenosti fungují velmi dobře odbory rozvoje městských částí, někdy však celý proces ztěžuje větší množství komisí a poradních orgánů, kterými je nutné projít.”
Tomáš Kadeřábek
‍spolumajitel developerské firmy TRESS Real Estate, s.r.o.,ředitel Asociace developerů
„Co by zlepšilo průchod záměru schvalovacím řízením na straně města?
Kvalitně zpracovaná územně plánovací dokumentace, která jasně sdělí, zda je záměr v souladu nebo zda je třeba souhlas obce se změnou. V zásadě se jedná o odstranění „šedých“ zón, které si každá strana vykládá po svém.”
Vít Zeman
urbánní ekonom
„Když developer připravuje novou výstavbu, znamená to, že získává část městského prostoru ve svůj prospěch a měl by kompenzovat i náklady spojené s užíváním projektu. Každý stavební záměr na území města má část investiční a část provozní. Díky tomu staví samosprávu fakticky do pozice spolupodílníka stavebního záměru, protože musí zajistit jeho provozní obslužnost. Naší prací je tyto znalosti nákladů a příjmů zanalyzovat a mít k dispozici podklad pro férový dialog mezi developmentem a městem.”
Michal Dospěl
Regional Contruction Director ve společnosti CT
„Ať stavíme cokoliv, vždy se snažíme o dohodu s obcí či městskou částí, a to i když na to nejsou speciálně definované podmínky. Je snazší, pokud má obec zásady spolupráce s investory, protože existuje transparentní a předvídatelný rámec, z něhož lze vycházet: dá se například jednoduše předem odhadnout a vypočítat, kolik bude investiční plnění stát a co všechno musí developer zvážit a zahrnout.”
Pavel Franc
CEO Frank Bold
„Obce nejsou vhodně ekonomicky motivované k proaktivní spolupráci s investory. Proto je skvělé, že v Česku najdeme stále více měst, která se rozhodla s investory navázat partnerský vztah a začlenit je do spolupráce na urbanistickém rozvoji.  Ve Frank Bold jsme byli jedni z prvních, kdo stál po boku samospráv a pomáhal transformovat jejich vztah k developmentu. Investoři, kteří přicházejí se svými projekty do měst, totiž nejsou nepřátelé – jsou to partneři, s nimiž by měla města transparentně vyjasňovat svá očekávání.”
Jiří Nezhyba
‍vedoucí advokát a partner Frank Bold Advokáti
„Zásady spolupráce s investory představují cestu, jak v souladu s novým stavebním zákonem nastavit předvídatelná a transparentní pravidla, podle nichž developeři přispívají městům na náklady na veřejnou infrastrukturu, které vyvolávají jejích stavební záměry. Cíl je společný: vytvořit kvalitní veřejný prostor, který funguje ve prospěch všech.”
„Plánovací smlouvy vnímáme jako užitečný nástroj při realizaci projektů. Z našeho pohledu je vždy klíčové najít správný způsob spolupráce s místní samosprávou – naše společnost nikdy neusiluje o realizaci projektu proti vůli občanů v dané lokalitě. Konkrétní znění smlouvy je vždy věcí individuálního jednání s příslušnou samosprávou – z naší zkušenosti fungují velmi dobře odbory rozvoje městských částí, někdy však celý proces ztěžuje větší množství komisí a poradních orgánů, kterými je nutné projít.”
Josef Wiedermann, jednatel společnosti UBM Development Czechia s.r.o.
„Co by zlepšilo průchod záměru schvalovacím řízením na straně města?
Kvalitně zpracovaná územně plánovací dokumentace, která jasně sdělí, zda je záměr v souladu nebo zda je třeba souhlas obce se změnou. V zásadě se jedná o odstranění „šedých“ zón, které si každá strana vykládá po svém.”
Tomáš Kadeřábek, spolumajitel developerské firmy TRESS Real Estate, s.r.o.,
ředitel Asociace developerů
„Když developer připravuje novou výstavbu, znamená to, že získává část městského prostoru ve svůj prospěch a měl by kompenzovat i náklady spojené s užíváním projektu. Každý stavební záměr na území města má část investiční a část provozní. Díky tomu staví samosprávu fakticky do pozice spolupodílníka stavebního záměru, protože musí zajistit jeho provozní obslužnost. Naší prací je tyto znalosti nákladů a příjmů zanalyzovat a mít k dispozici podklad pro férový dialog mezi developmentem a městem.”
Vít Zeman, urbánní ekonom
„Ať stavíme cokoliv, vždy se snažíme o dohodu s obcí či městskou částí, a to i když na to nejsou speciálně definované podmínky. Je snazší, pokud má obec zásady spolupráce s investory, protože existuje transparentní a předvídatelný rámec, z něhož lze vycházet: dá se například jednoduše předem odhadnout a vypočítat, kolik bude investiční plnění stát a co všechno musí developer zvážit a zahrnout.”
Michal Dospěl, Regional Contruction Director ve společnosti CT
„V současném legislativním prostředí nejsou obce vhodně ekonomicky motivované k aktivitě v oblasti územního rozvoje a k proaktivní spolupráci s investory. Proto je skvělé, že v Česku najdeme stále více měst, která se rozhodla s investory navázat partnerský vztah a začlenit je do spolupráce na urbanistickém rozvoji.  Ve Frank Bold jsme byli jedni z prvních, kdo stál po boku českých samospráv a pomáhal transformovat jejich vztah k developmentu. Investoři, kteří přicházejí se svými projekty do měst, totiž nejsou nepřátelé – jsou to partneři, s nimiž by měla města transparentně vyjasňovat svá očekávání, aby docházelo ke společenskému smíru v území.”
Pavel Franc, CEO Frank Bold
„Zásady spolupráce s investory představují cestu, jak v souladu s novým stavebním zákonem nastavit předvídatelná a transparentní pravidla, podle nichž developeři přispívají městům na náklady na veřejnou infrastrukturu, které vyvolávají jejích stavební záměry. Cíl je společný: vytvořit kvalitní veřejný prostor, který funguje ve prospěch všech.”
Jiří Nezhyba, vedoucí advokát a partner Frank Bold Advokáti